Thị trường bất động đa dạng các loại hình và ngày càng sôi động. Chính vì thế mà trong cơn sốt đất như hiện nay thì cụm từ đất thổ cư, đất ở và đất nông nghiệp không còn gì xa lạ. Nhờ có khả năng sinh lời tốt, khả năng thanh khoản nhanh, giá mua không cao nên được giới đầu tư quan tâm. Thế nhưng, nhiều người vẫn còn mơ hồ về khái niệm; cách phân biệt các loại hình BĐS này. Bài viết sẽ giúp bạn có cái gì tổng quan nhất về các loại đất trên.
Khái niệm
Đất thổ cư, đất ở?
Nhiều người thắc mắc đất thổ cư có phải là đất ở hay không. Câu trả lời có. Đó chính là một cách gọi khác của đất ở.
Đất này hay còn gọi là đất phi nông nghiệp được phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình phục vụ đời sống xã hội. Trong trường hợp đất nông nghiệp canh tác chuyển lên đất ở là việc cho phép xây dựng nhà ở, xây dựng công trình trên đất.
Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất và làm nông nghiệp. Ví dụ như trồng cây, trồng lúa, làm hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm,..và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống;…
Theo quy định, đất nông nghiệp không được phép thiết kế hay xây dựng. Trường hợp bạn muốn xây dựng hay muốn làm những việc ngoài quy định thì phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không sẽ bị phạt rất nặng.
Phân biệt sự giống và khác nhau giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp
Giống nhau
Đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Trong một số trường hợp, khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Khác nhau
Sự khác biệt cơ bản nhất mà ai cũng có thể nhận ra đó là: đất thổ cư là để ở, đất nông nghiệp là để làm nông, canh tác. Ngoài việc khác nhau về mục đích sử dụng thì còn những điểm khác nhau cả về mặt pháp lý và thực tế đời sống. Căn cứ vào luật Đất đai 2013 thì 2 loại đất này có những khác biệt sau:
Cơ sở hình thành
Đất thổ cư: Để được công nhận là đất thổ cư thì người sở hữu đất phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp theo quy định luật đất đai nhà nước.
Đất nông nghiệp: Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp; giấy tờ về quyền sử dụng đất; quyết định giao đất,cho thuê đất cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 11 Luật đất đai 2013)
>>>> Xem thêm: Đất nền dự án và đất thổ cư – Đâu là nơi sinh lời hiệu quả?
Phân loại
Đất thổ cưđược chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).
Bên cạnh đó, còn có đất ao vườn nằm trong diện tích nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư.
Đất nông nghiệp được chia làm nhiều loại như đất trồng hay hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối. Ngoài ra, còn có thể chăn nuôi gia súc, gia cầm,.. Loại đất này khi bán thường không được giá như đất thổ cư, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư lâu dài hay nhà đầu tư làm nông nghiệp.
Đặc điểm
Đất thổ cư
– Cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội.
– Nếu chủ sở hữu không muốn xây nhà ở mà sử dụng để trồng cây hoa màu vẫn được phép mà không vi phạm luật nào cả.
-Để được công nhận thì người sở hữu phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp theo quy định luật đất đai nhà nước.
– Với đất thổ cư khi đã phân lô đủ diện tích thì bạn hoàn toàn có thể tách thửa làm sổ riêng cho từng mảnh. Tuy nhiên khi đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có đủ các giấy tờ cần thiết như tiền sử dụng đất (nguồn gốc mảnh đất trước đây), lệ phí trước bạ (khoản lệ phí đăng ký làm sổ đỏ).
Đất nông nghiệp
-Loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm.
-Không được phép xây dựng nhà ở, nếu muốn xây dựng nhà ở thì bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích chuyển đổi đất.
– Đất nông nghiệp được sử dụng để nuôi trồng thủy hải sản hay trồng trọt chăn nuôi gia sức là phần lớn. Đối với các vùng giáp ranh thành phố thì thường dễ lên đất ở hơn các tỉnh lẻ.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ
Đất thổ cư
Khi đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ đỏ của pháp luật thì vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Các điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ như là được giao, nhận chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật. Đất thực hiện theo đúng quy hoạch ở địa phương; sử dụng ổn định, lâu dài; không tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án,… Người dân đang sử dụng có đủ điều kiện mà chưa được cấp sổ đỏ thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với đất.
Đất nông nghiệp
Theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), như sau:
– Sử dụng đất trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực. Tức trước ngày 01.07.2014
– Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, nơi có đất cần làm sổ
– Đất đang sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn;
– Được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
Cá nhân, hộ gia đình đạt đủ các điều kiện trên thì được cấp sổ đỏ và không phải đóng tiền sử dụng đất.
Một vài lưu ý khi đầu tư
Đất thổ cư (đất ở)
-Tìm hiểu thông tin về mảnh đất
Thông tin chung cần tìm hiểu về mảnh đất như: vị trí, những địa điểm quy hoạch khu vực, cơ sở hạ tầng giao thông và những tiện ích xung quanh khu đất…Những điều này sẽ có tác động trực tiếp đến cuộc sống của bạn nên phải kỹ lưỡng.
-Đất phải có sổ đỏ chính chủ đầy đủ
Khi mua bạn nhất định phải chú ý đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bởi khi có sổ đỏ sẽ hạn chế những tranh chấp dân sự khi mua bán. Để hạn chế những phát sinh không đáng có về sau nếu đất thuộc diện thu hồi hay đất nằm trong quy hoạch về sau.
– Kiểm tra diện tích trong sổ và thực tế
Nên kiểm tra diện tích thực tế có khớp với diện tích có trong sổ đỏ. Bởi đôi lúc diện tích trong sổ và bên ngoài không khớp nhau.
–Nói không với hình thức hợp đồng viết tay
Mọi hình thức chuyển nhượng bắt buộc phải giao dịch thông qua văn bản. Có xác nhận có ký tên, đóng dấu của các Công chứng viên. Tại các Văn phòng công chứng. Tóm lại, hợp đồng, giấy tờ liên quan đều có văn bản đóng dấu; có chữ ký đầy đủ.
Hợp đồng viết tay không có giá trị theo quy định pháp luật nếu có xảy ra tranh chấp.
Đất nông nghiệp
-Kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất
Bạn cần biết chính xác đất bạn định mua có nằm trong dự án nhà nước hay không. Bởi nếu nằm trong quy hoạch sẽ không được chuyển thành đất ở. Đồng thời, khoản tiền đền bù quy hoạch cũng không nhiều. Do đó không nên đầu tư. Để hạn chế trường hợp này, bạn có thể đến UBND để hỏi về tình trạng đất.
-Hợp đồng phải được công chứng rõ ràng
Theo luật đất đai, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu giấy tờ không được công chứng; pháp luật sẽ không thừa nhận thì mọi giao dịch của bạn sẽ bị vô hiệu hóa
-Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Ngoài tiền mua đất thì còn khoản chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu giá phí và thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.
– Lựa chọn vị trí đẹp
Vị trí đẹp luôn có lợi. Sau này, bạn có chuyển đổi sang đất ở thì giá trị sẽ cao hơn.
Tổng kết
Mỗi loại hình BĐS sẽ có những ưu và nhược điểm riêng. Chính vì thế, trước khi quyết định đầu tư bạn cần phải nắm rõ kiến thức về chúng. Nhờ đó, bạn đầu tư sẽ hiệu quả, thu được lợi nhuận cao, bền vững. Đầu tư là luôn tiềm ẩn khó khăn, hi vong bạn sẽ lựa chọn cho mình hình thức phù hợp nhất.
Bài viết giúp bạn có cái nhìn tổng quan về khái niệm và cách phân biệt về đất thổ cư và đất nông nghiệp. Hy vọng, bài viết sẽ giúp ích cho bạn!
Tham khảo thêm về các gói đầu tư sinh lợi an toàn TẠI ĐÂY
GIẢI ĐÁP THẮC MẮC VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN