Thị trường BĐS chững lại khiến giới đầu tư liên tưởng đến bức tranh ảm đạm giai đoạn 2011- 2013. Nguyên nhân xuất phát từ tình hình dịch bệnh làm đảo lộn mọi thứ, làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Đẩy thị trường rơi vào tình trạng chậm lại. Trước tình hình đó, nhiều NĐT lo sợ BĐS đóng băng, lịch sử sẽ lặp lại. Tuy nhiên, với những NĐT, doanh nghiệp đã trải qua hai cuộc khủng hoảng sẽ cảm nhận được sự khác nhau ở giai đoạn cuối năm 2021.
Nhìn lại thị trường BĐS giai đoạn 2011-2013. Một bức tranh đầy ảm đạm
Thời kỳ đen tối của thị trường BĐS – Chênh lệch cung – cầu
10 năm trôi qua, bức tranh “đóng băng” của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh với nhiều NĐT khi thị trường im lìm, bất động.
Nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án; thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án; về quy mô dự án; về giá thành sản phẩm của dự án. Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt.
>>>> Xem thêm: TP.HCM: Bất động sản vùng ven là tâm điểm cuối năm 2021
Sự đổ vỡ domino của hàng loạt các dự án bất động sản
Ám ảnh của giai đoạn đó là sự đổ vỡ domino của hàng loạt các dự án BĐS. Những sản phẩm “đắt hàng”, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ; mua – bán cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã chấm dứt. Thay vào đó là những dãy nhà bỏ hoang, sự phá sản của không ít doanh nghiệp; doanh nhân; một số dự án đổ vỡ, bị thu hồi. Đây cũng là giai đoạn mà vốn FDI đổ vào bất động sản thấp kỷ lục
Khi đó, nhà đất sụt giá mạnh, ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho BĐS năm 2012 lên tới trên 100.000 tỉ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012 để thu hút NĐT và tháo gỡ khó khăn, nhà nước đã không ngừng ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế. Kết quả, thị trường BĐS bắt đầu có những bước chuyển tích cực.
Nguyên nhân khủng hoảng thị trường BĐS
Khởi đầu là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010; nhất là lĩnh vực BĐS của Chính phủ. Ở giai đoạn này, hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Không lâu sau Nghị quyết vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì; doanh nghiệp bất động và dồn cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.
Như vậy, nguyên nhân chính là do khủng hoảng tín dụng tác động đến trong bối cảnh thị trường khi đó phần lớn “sốt nóng” do đầu cơ đất đai. Có tới 2/3 nhu cầu thị trường là đầu cơ nên khi tín dụng bị siết chặt đột ngột dẫn đến làn sóng bán tháo tài sản diễn ra, bong bóng bất động sản đổ vỡ.
Kịch bản liệu có lặp lại
Khác với giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS hiện tại có những điểm sáng nên không lặp lại kịch bản như trước. Khả năng xoay vốn của doanh nghiệp ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc nhiều vào ngân hàng khi cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn; thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, NĐT cũng đã có kinh nghiệm hơn khi đã đi qua giai đoạn khó khăn trước đó.
Theo Khảo sát của Savills Việt Nam, mặc dù 2 quý đầu của năm 2021 Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, thị trường vẫn đón nhận thêm 500.000 nguồn cung mới, tăng tới 270% so với cùng kỳ năm trước. Liên tiếp trong 10 quý, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức giá tăng; trong đó, đáng chú ý, giá sơ cấp tại quận Cầu Giấy tăng khoảng 14%/năm kể từ năm 2017. Tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung sơ cấp hạn chế những hoạt động của phân khúc bất động sản thấp tầng vẫn khá tốt với mức tăng giá thứ cấp đạt từ 15-20% tại Quận 7, Quận 9 và Nhà Bè.
“Cơn ác mộng” thị trường BĐS sẽ không xảy ra ở cuối 2021. Bởi dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng BĐS vẫn không hoàn toàn “đóng băng”. Khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường dần phục hồi và trỗi dậy mạnh mẽ. Chính vì thế, thị trường BĐS vẫn sẽ là một kênh đầu tư tốt, bảo toàn vốn lâu dài và an toàn.