Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nó giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Bởi đảm bảo, công nhận quyền lợi hợp pháp của người đang sở hữu đất. Tuy nhiên xuất phát từ tâm lý ham rẻ; nhiều người vẫn chủ quan mua nhà đất dù chưa có sổ đỏ. Với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Thế nhưng, đây là một quyết định vô cùng mạo hiểm; tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.. Người mua sẽ đối mặt với nhiều rủi ro khó lường dẫn đến mất trắng. Bởi vậy, người ta hay nói mua nhà đất không sổ đỏ là mua cả sự rủi ro.
Những rủi ro gặp phải khi mua nhà đất không có sổ đỏ
Khi mua đất chưa có sổ; người mua có thể phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật.
Thứ nhất: Không có sổ đỏ – Khó xác minh nguồn gốc chính xác đất
Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện. Bởi bên cạnh thông tin về chủ sở hữu; sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua. Chẳng hạn như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng. Đổng thời, kiểm chứng các thông tin như đất có đang vướng quy hoạch; lộ giới; bị lấn chiếm; tranh chấp; đất nông nghiệp; thậm chí đất có quyết định thu hồi,…Nếu không có sổ này, người mua không nắm rõ thông tin; không xác minh được nguồn gốc đất rõ ràng. Từ đó, người mua có thể sẽ phải đối mặt với những tranh chấp về pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ 2: Không sổ đỏ – Dễ xảy ra tranh chấp
Khi người mua không có sổ hay bất cứ tài liệu; thông tin về mảnh đất; ngôi nhà sở hữu thì việc xảy ra tranh chấp là chuyện không tránh khỏi.
Theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai (2013) quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự; việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên. Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Vì thế, nếu xảy ra tranh chấp mà không có sổ đỏ; hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ bị vô hiệu do nó chỉ viết tay; không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận, chứng thực. Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng.
Thứ 3: Không được thế chấp để vay tiền nếu không có sổ đỏ
Theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai (2013) việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi đất không có sổ đỏ, ngân hàng sẽ không chấp nhận cho thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho khoản vay là rất lớn. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể dùng tài sản trên để đăng ký thế chấp đất nếu không có Sổ đỏ hay các giấy tờ pháp lý đã được chứng thực.
>>>> Xem thêm: Series Thị trường bất động sản – Kỳ 2: Nên lựa chọn mua nhà đất có sổ đỏ hay sổ hồng?
Thứ 4: Bị thu hồi, tháo gỡ mà không được bồi thường
Trong trường hợp: đất bạn mua không may nằm trong diện thu hồi để sử dụng cho các dự án theo yêu cầu nhà nước; nhưng bạn lại không có giấy tờ pháp lý thì bạn sẽ không nhận được bồi thường. Bởi điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quy định cụ thể trong Điều 75 Luật đất đai 2013: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp,…”
Mặc khác, tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Thứ 5: Không có sổ đỏ – Khó bán lại
Đất không có sổ, giấy chứng nhận tiềm ẩn nhiều nguy cơ; tính an toàn không cao vì thế rất kén người mua. Người bán bị ép giá chấp nhận bán tháo, bán lỗ vì không đủ giấy tờ pháp lý. Người mua thì e dè, lo sợ vì chỉ việc chuyển nhượng cũng bằng hình thức viết tay không đảm bảo tính pháp luật.
Thứ 6: Hạn chế quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; người sử dụng đất sẽ có một số quyền như: chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp,… đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình. Và nếu như đất không có sổ đỏ thì người mua sẽ bị hạn chế; thậm chí là không thể thực hiện được các quyền nêu trên. Như vậy, chỉ khi có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì những quyền trên mới có hiệu lực.
Làm gì để tránh mua nhà đất không có sổ đỏ
Để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ, người mua cần:
Thứ nhất: Tìm hiểu thông tin nguồn gốc đất mua
Người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không; có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Thứ hai: Xác minh thông tin
Xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng; địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Thức ba: Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán
Người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
Thứ 4: Cần người làm chứng
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng. Và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
Thứ 5: Giữ giấy tờ gốc
Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.
Thứ 6: Thanh toán tại ngân hàng
Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Trong trường hợp, người mua đã lỡ mua phải nhà đất chưa có sổ; theo các chuyên gia thì tốt nhất nên làm hợp đồng đặt cọc.
Cụ thể, trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán; bồi thường khi không thực hiện cam kết.
Bên cạnh đó, cũng nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý; sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Tóm lại, người mua đất cần cân nhắc kỹ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, tránh tiền mất, tật mang. Hy vọng thông tin này có ích với bạn.