Từ dự án chung cư Thảo Điền: Làm gì để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án căn hộ chung cư Thảo Điền (đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức với tổng diện tích 4.967,3 m2) trước khi ký hợp đồng nhằm hạn chế thiệt hại.

Theo Sở Xây dựng, do chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nên trước khi bán hay cho thuê, đơn vị này phải thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản (trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác).

Chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện theo yêu cầu để được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết.

Sở Xây dựng khuyến cáo người dân trước khi ký hợp đồng mua bán nên tìm hiểu kỹ pháp lý và điều kiện mua, bán căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án. Việc này nhằm hạn chế thiệt hại, phát sinh tranh chấp trong quá trình mua bán căn hộ. Sở còn yêu cầu chủ đầu tư không được mua bán, huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa đủ điều kiện, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định.

Phối cảnh dự án chung cư cao tầng Thảo Điền. Ảnh: Pntland

Trước thực tế nêu trên, nhiều người thắc mắc là làm sao để khách hàng phòng tránh được rủi ro khi mua căn hộ chung cư Thảo Điền nói riêng, nhà ở hình thành trong tương lai nói chung; trường hợp đã lỡ mua và gặp rủi ro thì có cách nào để xử lý nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ pháp lý như sau:

Cách phòng tránh rủi ro

Người mua nhà ở hình thành trong tương lại gặp rủi là do thiếu thông tin về Chủ đầu tư, không tìm hiểu một cách kỹ lưỡng về dự án trước khi mua.

Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp Chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Căn cứ vào các quy định nêu trên và tình hình thực tế, khách hàng cần chú ý những nội dung cơ bản sau đây để tránh gặp rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai:

Thứ nhất, tùy từng trường hợp cụ thể, người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải yêu cầu Chủ đầu tư cho xem các giấy tờ liên quan nêu trên, chứng minh tính pháp lý đầy đủ của dự án trước khi quyết định đặt cọc, thanh toán tiền mua căn hộ.

Đối với những người mua không có khả năng kiểm tra giấy tờ hoặc ít nắm rõ về vấn đề này thì nên nhờ một người am hiểu về pháp luật bất động sản tham gia cùng để tư vấn, hỗ trợ giúp (như là luật sư, chuyên gia pháp lý về bất động sản…).

Thứ hai, tra cứu trên Cổng thông tin điện tử Sở Xây dựng của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương dự án nhà ở hình thành trong tương lai đó đã được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện để mở bán hay chưa.

Thứ ba, cần tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin về Chủ đầu tư (như là tình hình tài chính, mức độ uy tín, các dự án khác trước đó của Chủ đầu tư này được thực hiện như thế nào…) để phần nào hạn chế rủi ro.

Thứ tư, khi nào ngân hàng bảo lãnh đối với dự án cam kết cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai vay vốn để mua căn hộ đó thì mới thực hiện việc đặt cọc, mua căn hộ. Tránh trường hợp người mua đã xuống tiền đặt cọc mới đi làm thủ tục vay vốn và khi đó bị ngân hàng từ chối.

Cách xử lý khi gặp rủi ro

Nếu không may người mua nhà ở hình thành trong tương lai gặp rủi ro (do lỗi của Chủ đầu tư) thì cần có cách xử lý như sau:

Thứ nhất, trước tiên người mua cần làm việc lại với Chủ đầu tư, yêu cầu họ giải quyết thỏa đáng để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho mình. Đôi khi, Chủ đầu tư vi phạm xuất phát từ việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng; nếu khách hàng nắm rõ quy định của pháp luật và trình bày cho Chủ đầu tư biết thì có thể họ vì sự uy tín của mình, không muốn sự việc đi quá xa rồi ảnh hưởng xấu đến danh tiếng của họ… thì họ sẽ khắc phục hậu quả (bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả tiền đã nhận kèm theo lãi suất do hai bên thỏa thuận…).

Thứ hai, trong trường hợp bên mua đã làm việc với Chủ đầu tư nhưng họ không đưa ra phương án khắc phục hậu quả do vi phạm của họ gây ra thì tùy từng trường hợp cụ thể mà bên mua có thể kiện Chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc, mua bán căn hộ vô hiệu do bị lừa dối hoặc vi phạm pháp luật. Thậm chí, nếu có dấu hiệu phạm tội (tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174; tội lừa dối khách hàng theo Điều 198 Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017…)) thì có thể tố cáo đến cơ quan công an.