Mua đất nền chưa có sổ đỏ riêng, phải làm gì nếu không may xảy ra rủi ro?

Hiện nay, việc đầu tư vào đất nên là phân khúc sinh lợi cao cũng như là kênh trú ẩn dòng vốn an toàn.

Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố tích cực đó, không ít người đầu tư vào đất nền gặp nhiều rủi ro pháp lý và thiệt hại về tài chính (như mua phải dự án “ma”, bên bán cam kết sẽ có sổ đỏ trong thời gian ngắn nhưng đợi mãi không có…).

Cuối năm 2018, anh Đoàn Văn L. có mua một lô đất tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với giá 850 triệu đồng (trả trước 680 triệu đồng, phần tiền còn lại sẽ trả khi có Giấy chứng nhận); trong hợp đồng, Chủ đầu tư cam kết từ 12 đến 18 tháng sẽ ra được sổ đỏ, nếu đến hạn mà không ra được sổ đỏ thì Chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền đã nhận của khách hàng cùng với lãi suất 10%/năm.

Anh L. chia sẻ thêm, đến nay đã quá thời hạn 18 tháng nhưng vẫn chưa có sổ đỏ, giờ giá đất trên thị trường tăng cao nếu lấy lại 680 triệu đồng tiền gốc và lãi phạt 10%/năm thì cũng không mua được lô đất tương đương; bởi vậy, anh L. chỉ biết yêu cầu Chủ đầu tư sớm làm thủ tục để ra sổ đỏ cho mình, và giờ anh L. chỉ biết chờ đợi.

Còn anh Lê Văn V. mua dự án đất nền tại Đồng Nai đầu năm 2018 với giá 800 triệu đồng, nhưng giờ phát hiện ra đó là dự án “ma”, thửa đất anh V. mua không phải đất ở mà là đất nông nghiệp.

Thực tế, nhiều người mua đất nền cũng gặp hoàn cảnh tương tự anh L., anh V., bởi vậy họ rất mong được Luật sư tư vấn cách thức cụ thể để họ xử lý rủi ro mà mình đang mắc phải một cách phù hợp.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, nếu không may người mua dự án đất nền (chưa có sổ đỏ riêng) gặp rủi ro tương tự các trường hợp nêu trên thì cần có cách xử lý như sau:

Thứ nhất, trước tiên người mua cần làm việc lại với bên bán, yêu cầu họ giải quyết thỏa đáng để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho mình. Đôi khi, hành vi vi phạm của bên bán xuất phát từ việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng; nếu khách hàng nắm rõ quy định của pháp luật và trình bày cho bên bán biết thì có thể họ vì sự uy tín của mình, không muốn sự việc đi quá xa rồi ảnh hưởng xấu đến danh tiếng của họ… thì họ sẽ khắc phục hậu quả (bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả tiền đã nhận kèm theo lãi suất do hai bên thỏa thuận…).

Thứ hai, trong trường hợp người mua đã làm việc với bên bán nhưng họ không đưa ra phương án khắc phục hậu quả do vi phạm của họ gây ra thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người mua có thể kiện bên bán ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc, mua bán đất nền vô hiệu do bị lừa dối hoặc vi phạm pháp luật. Thậm chí, nếu có dấu hiệu phạm tội (tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174; tội lừa dối khách hàng theo Điều 198 Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017…) thì có thể tố cáo đến cơ quan công an.

Thứ ba, đối với trường hợp công ty bất động sản có thể ra được sổ đỏ cho thửa đất nhưng nói dối khách hàng là không thể ra được sổ đỏ nhằm giữ lại để bán cho người khác với giá cao hơn thì trong trường hợp này bên mua cần có cách ứng xử hợp lý với từng hoàn cảnh cụ thể. Như là để nghị công ty bất động sản cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan để bên mua tự làm sổ đỏ; hoặc thương lượng với công ty bất động sản chi trả một khoản tiền lớn hơn (đủ bù đắp thiệt hại do giá đất trên thị trường đã tăng); nếu có bằng chứng về sự gian dối của công ty bất động sản thì cần thu thập chứng cứ để khởi kiện họ ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu công ty bất động sản thực hiện đúng cam kết tại hợp đồng mua bán đất nền.