Không nên áp dụng “nguyên lý 1%” khi đầu tư xây nhà để cho thuê

Nguyên lý 1% lại không áp dụng cho mọi thị trường mà phải căn cứ vào điều kiện và tiềm năng phát triển của bất động sản cũng như các chi phí ngầm trong quá trình đầu tư.

Bạn có thể đã từng sử dụng “nguyên lý 1%” để đánh giá tỷ suất lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản. Quy tắc 1% nêu rõ rằng, một ngôi nhà sẽ trở thành khoản đầu tư tốt nếu doanh thu cho thuê hàng tháng tương đương với 1% tổng giá trị của nó. Ví dụ, một ngôi nhà trị giá 75.000 đô la sẽ phải tạo ra 750 đô la từ cho thuê hàng tháng để trang trải chi phí trả khoản vay thế chấp. Nguyên lý 1% cho phép các nhà đầu tư nhanh chóng đánh giá tiềm năng của một bất động sản, đồng thời tiết kiệm thời gian và tiền bạc.

Tuy vậy, nguyên lý 1% lại không áp dụng cho mọi thị trường. Chẳng hạn như, một nhà đầu tư cần suy nghĩ kỹ trước khi mua bất động sản ở một thành phố đang gặp khó khăn về kinh tế, ngay cả khi nó đó đáp ứng nguyên lý 1%. Bởi vì nhiều chi phí không hiển thị ngay trong bảng tính sẽ làm cho khoản đầu tư vào ngôi nhà trở nên rủi ro. Ngược lại, những ngôi nhà được xây sẵn để cho thuê đôi khi không đáp ứng nguyên lý 1%, nhưng lại vẫn là một cơ hội đầu tư khả thi.

Dưới đây là một vài lý do giúp nhà đầu tư nhận biết mình nên lựa chọn yếu tố nào làm điều kiện tiên quyết để tiến vào thị trường cho thuê.

Sửa chữa và bảo trì

Bất động sản sẽ khấu hao theo thời gian. Dù ngôi nhà mà bạn đầu tư đã cũ hay còn mới tinh, cửa sổ không phải lúc nào cũng cách nhiệt tốt và vòi nước có thể bị rò rỉ. Khi lớp cách nhiệt kém, nó sẽ gây áp lực lên hệ thống sưởi và vòi nước bị rò rỉ. Nếu không được xử lý cẩn thận, tình trạng này có thể dẫn đến mục gỗ, mốc đen hoặc mối mọt. Một ví dụ khác là, những vết nứt nhỏ trên tường có thể không phải vấn đề ngay từ ban đầu, nhưng chúng lại có thể biến đổi dần thành những vết nứt lớn hơn theo thời gian.

Lời khuyên cho nhà đầu tư là hãy xem xét những vấn đề cần sửa chữa và bảo trì của ngôi nhà để dự trù các chi phí và thời gian cần thiết. Nếu mua một ngôi nhà mới, các công ty xây dựng thường bảo hành 1-2 năm đầu. Mặc dù những lợi ích như thế này không phải lúc nào cũng hiển thị trong nguyên lý 1%, nhưng về lâu dài chúng có thể tiết kiệm rất nhiều tiền và mang lại lợi nhuận tốt hơn cho khoản đầu tư của bạn.

Chi phí bảo hiểm

Phí bảo hiểm dành cho một ngôi nhà cũ tất nhiên sẽ cao hơn so với nhà mới. Các công ty bảo hiểm thường dán nhãn những ngôi nhà cũ là “rủi ro cao” vì chúng đã tồn tại lâu hơn và bị hao mòn nhiều hơn. Thêm vào đó, nhiều ngôi nhà cũ được xây dựng bằng vật liệu đã lỗi thời và do đó tốn kém chi phí để trang bị và sửa chữa.

Bạn không thể thay đổi cách các công ty bảo hiểm đánh giá về ngôi nhà, nhưng bạn có thể thay đổi những bất động sản mà bạn chọn sở hữu. Để tránh liên tục phải thanh toán phí bảo hiểm cao hơn, bạn có thể trả trước nhiều hơn để mua một nhà mới. Bằng cách này, bạn có thể tiết kiệm rất nhiều tiền về lâu dài và như bất kỳ nhà đầu tư giỏi nào cũng biết, thu nhập thụ động quan trọng hơn là dòng tiền thu về một lần.

Vị trí đắc địa

Những ngôi nhà mới không chỉ có chi phí bảo trì và bảo hiểm thấp hơn, mà có nhiều khả năng chúng còn được xây dựng ở những khu vực đắc địa hơn. Điều này mang theo một số lợi ích – bất động sản của bạn hấp dẫn hơn với khách thuê và được đánh giá cao hơn theo thời gian.

Các nhà phát triển có xu hướng xây nhà gần các trường học tốt, nơi có nhiều lựa chọn việc làm, chuỗi siêu thị có thương hiệu và các khu vực sắp phát triển của thành phố. Có lẽ đây là lý do tại sao khách thuê thường duy trì hợp đồng tại những ngôi nhà này với mức giá cao hơn và trong thời gian dài hơn, đồng nghĩa với nhà đầu tư luôn có khách thuê trong thời gian dài. Ngoài ra, một địa điểm đáng mơ ước gần các dịch vụ và tiện ích cần thiết cho đời sống có nghĩa là khả năng tăng giá trị theo thời gian sẽ cao hơn.

Hãy nhìn xa trông rộng

Nhà xây để cho thuê có thể không phải lúc nào cũng vượt qua bài kiểm tra 1%, nhưng các phương pháp đánh giá nhà nhanh chóng và dễ dàng như vậy có thể đã bỏ qua không tính đến chi phí và lợi ích ẩn. Vì vậy, thay vì đặt tất cả niềm tin của bạn vào nguyên lý 1%, hãy xem xét 100% của bức tranh thị trường. Hãy dành thời gian để lập bảng đầy đủ về ROI (tỷ suất hoàn vốn) cho bất kỳ khoản đầu tư tiềm năng nào và sau đó đưa ra quyết định phù hợp với danh mục đầu tư của bạn.